Vermietetes Wohneigentum als Altersvorsorge

Ist ein Haus die beste Altersvorsorge? Steuerersparnis bei vermieteter Wohnung

In den letzten Jahren hat sich die Rentensituation in Deutschland zunehmend zugespitzt. Keiner ist sich sicher, ob und wieviel er im Alter zur Verfügung haben wird. Die Deutsche Rentenversicherung weist darauf hin, dass eine zusätzliche private Altersvorsorge in Zukunft zweifellos notwendig sein wird. Doch bei immer weniger frei verfügbarem Nettoeinkommen, steigender Inflation sowie der momentanen Situation der weltweiten Finanzmärkte fragen Sie sich bestimmt: „Wie soll man das bewerkstelligen u. was ist derzeit die beste Geldanlage?“

Vermietetes Wohneigentum als Altersvorsorge - Ist ein Haus die beste Altersvorsorge? Steuerersparnis bei vermieteter Wohnung
Vermietetes Wohneigentum als Altersvorsorge

Im letzten Jahrzehnt haben Altersvorsorgemodelle, wie z.B. Lebensversicherungen & Fonds, an Vertrauen verloren. Hier waren starke Schwankungen und Verluste zu beobachten. Dabei wurde gerade bei diesen Modellen versprochen, dass das Geld sicher angelegt sei und die Rendite stetig steige.

Ist ein Haus die beste Altersvorsorge?

Sachwerte sind nach wie vor eine sichere Bank. Bei bedachter Wahl können hohe Renditen dabei herausspringen. Außerdem ist diese Art, sein Vermögen anzulegen, eine optimale Anlagestrategie, welche vom Staat mit hohen Steuerentlastungen gefördert wird – nach wie vor ist ein Haus die beste Altersvorsorge.

Ist ein Haus die beste Altersvorsorge
Ist ein Haus die beste Altersvorsorge?

Steuerersparnis bei vermieteter Wohnung

Wenn man alle Förderungen und steuerlichen Erleichterungen auszunutzen weiß, ist es gerade möglich, den ein oder anderen Euro anzulegen, ohne an Lebensqualität einzubüßen. Bürger mit einem sicheren Nettoeinkommen von mindestens 1500,- (ledig) u. 2400,- (verheiratet) können durch den Kauf einer steuerbegünstigten Immobilie viele Abgaben einsparen und in eigenes Vermögen umwandeln.

Steuerersparnis bei vermieteter Wohnung
Steuerersparnis bei vermieteter Wohnung

Vermietetes Wohneigentum als Altersvorsorge – Was sollte man dabei beachten?

Wenn man sich eine Wohnung oder ein Haus kauft, kann man die Anschaffungskosten steuerlich absetzen. Möchte man eine Immobilie wieder gewinnbringend veräußern, sollte man damit jedoch zehn Jahre warten. Nur dann ist es möglich, den Gewinn ohne Abgabe von Einkommensteuer, steuerfrei zu kassieren. Dies sollte jedoch lediglich als ein zusätzliches Plus gesehen werden. Denn ein renditestarkes Objekt lohnt sich auch ohne eine Abgabenersparnis & sollte keinesfalls als Kriterium für eine Kauf- bzw. Verkaufsentscheidung herangezogen werden.

Der Wert wird maßgeblich von der Wohnlage der Wohnung oder des Hauses beeinflusst. Hier muss man verschiedenste soziale Aspekte zur Wertschätzung heranziehen. Es spielen die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Supermärkten, Schulen sowie Kindergärten eine übergeordnete Rolle. Außerdem sollte auf eine ruhige Lage mit guter Infrastruktur geachtet werden. Das alles sind spätere Verkaufs- oder Vermietungsargumente und sollten deshalb nicht außer Acht gelassen werden. Ansonsten würden geplante Renditen sehr darunter leiden u. möglicherweise ist auch mit Verlusten zu rechnen. Um eine günstige Lage einer Wohnung oder eines Hauses grob zu bestimmen, kann dir ein Immobilienportal helfen, in welchem der Suchfilter auf solche Kriterien programmiert ist.

Vermietetes Wohneigentum als Altersvorsorge – Ist ein Haus die beste Altersvorsorge? Steuerersparnis bei vermieteter Wohnung

Eine solide Ausstattung sowie ein praktischer Schnitt einer Wohnung bestimmen den Verkehrswert einer Immobilie maßgeblich. Denn Objekte, welche für ein breites Spektrum von Menschen interessant sind, laufen logischerweise am besten. Beispielsweise sind Dreizimmerwohnungen mit einer Wohnfläche von 70m2 – 90m2 ein guter Durchschnitt und lassen sich bei Beachtung der anderen Kriterien, in der Regel dauerhaft vermieten.

Vermietetes Wohneigentum als Altersvorsorge

Vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses sollten Sie jedoch unbedingt noch einen Immobiliensachverständigen zu Rate ziehen, welcher die Bausubstanz für Sie überprüft. Über Protokolle aus Eigentümerversammlungen oder vorhandene Mieter können Sie mehr über geplante teure Sanierungsvorhaben sowie die Finanzstärke der Wohnparteien erfahren.

Eine richtige Kalkulation der Finanzplanung ist für den Erfolg einer rentablen Investition unabdingbar. Lässt man hier bevorstehende Kosten oder Mietausfälle außer Acht, kann man schnell an Liquidität verlieren und die Geldanlage gerät außer Kontrolle. In eine gute Finanzplanung sind die anfallenden Erwerbs-Nebenkosten für das Objekt .i.H.v. ca. 10% der Erwerbsnebenkosten einzuplanen (wie z.B. Notar, Makler, Grunderwerbssteuer & das Grundbuchamt). Wenn Sie beim Kauf eines Objektes geschickt verhandeln, können solche Posten eventuell mit dem Verkäufer geteilt werden.

Alle Kriterien auf einen Blick:

  • Steigen Sie früh ein und sparen Sie Steuern
  • Die Lage bestimmt den Preis
  • Kaufen Sie Objekte für den Durchschnittsbürger
  • Kalkulieren Sie richtig bei der Finanzplanung

Kalkulationsbeispiel – Vermietetes Wohneigentum als Altersvorsorge

Im folgenden Beispiel handelt es sich um den Erwerb von vermietetem Wohneigentum. De Erwerbsnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln getragen werden. Ein in Deutschland ansässiges Finanzinstitut finanziert den Kaufpreis der Eigentumswohnung.

Wohnfläche der WE: 80,00
Jahreskaltmiete: 6.600,00 €
KAUFPREIS:   150.000,00 €
 + Notar 1,50% 2.250,00 €
 + Grundbuch 0,50% 750,00 €
 + Grunderwerbsteuer 3,50% 5.250,00 €
GESAMT:   158.250,00 €
Einnahmen p.m.: aktuell
 + Kaltmiete lt. Mietvertrag 550,00 €
 + NK lt. Mietvertrag 160,00 €
Summe Einnahmen p.m.:   710,00 €
Ausgaben p.m.:
 – Hausgeld 167,00 €
Summe Ausgaben p.m.:   167,00 €
Ertrag vor Steuern p.m.:   543,00 €
 – Kapitaldienst 0,00 €
 – Verwalter Sondereigentum 20,00 €
Unter-/ Überdeckung: vor Steuern 523,00 €

 

Die Risiken von vermietetem Wohneigentum als Altersvorsorge

Der Erwerb einer fremdgenutzten Immobilie birgt natürlich auch Risiken.

Beachtet werden muss das Zinsänderungsrisiko im Rahmen der Immobilienfinanzierung. Eine kompetente u. ehrliche Beratung durch Finanzexperten ist der beste Weg diese Gefahr auszuschließen.

Unter Zinsänderungsrisiko versteht man im Finanzwesen die Gefahr, dass der mit einem zinstragenden Finanzprodukt verbundene Zinssatz durch die künftige Marktentwicklung vom Marktzins abweicht.

Des Weiteren birgt der Kauf einer fremdgenutzten Immobilie die Gefahr des zeitweiligen Leerstandes. Dieses Risiko lässt sich unter anderem durch eine geeignete Versicherung minimieren. Aber vor allem muss man beobachten, in welcher Region der meiste Wohnraum benötigt wird. Hier kann man Leerstand bei Beachtung aller beschriebenen Kriterien für einen längerfristigen Zeitraum ausschließen.

Wichtig sind eine gute und sachgemäße Beratung sowie eine sorgfältige Auswahl der Immobilie. Wenn dies befolgt wird, können Sie sich einen weiteren Baustein zur Altersvorsorge mit einer oder mehreren fremdgenutzten Immobilien schaffen.